¿Cómo protegerse de un inquilino que no paga el alquiler?

alquilerLos seguros que garantizan al propietario el cobro de la renta y los servicios de defensa jurídica crecen y ya son una alternativa a los avales bancarios, más caros y exigentes


Cobrar la renta cada mes sigue quitando el sueño a millones de propietarios que tienen arrendadas sus viviendas. Y es lo que ha propiciado el aumento en la contratación de seguros de impagos del alquiler. Según el Observatorio Español del Seguro de Alquiler, una de cada cuatro operaciones está siendo garantizada con una de estas pólizas que ofrecen las compañías de seguros que están bajo la lupa de la Dirección General de Seguros.

El hecho de haberse convertido en una alternativa real al aval bancario —al alcance del bolsillo de muy pocos inquilinos—, explica su penetración.

Aunque el aval es más efectivo que el seguro, "los requisitos exigidos suelen ser más estrictos y su contratación más costosa, además de que supone para el inquilino tener un dinero retenido en el banco, en concreto, 12.000 euros si el propietario solicita un aval por una anualidad de renta", dice Eduardo Fernández-Fígares, abogado experto en desahucios y responsable de Abogados Para Todos.

Proteger los ingresos

Estos seguros no evitan ni los impagos ni las demandas de desahucio, aunque los minoran. Con seguro, el impago está por debajo del 0,5%, mientras que sin esta póliza se mantiene por encima del 4,5%.

El propietario sabe de antemano tres cosas: que cobra la renta, que tiene cubiertos los daños vandálicos —suele ser hasta un máximo de 3.000 euros— y que recibe asistencia jurídica para el desahucio, también hasta 3.000 euros. Son las coberturas básicas y tradicionales, aunque las compañías han ido añadiendo otras opcionales y pergeñando un producto más completo.

Algunas coberturas que incorporan estas pólizas son la sustitución de la llave y el bombín tras el lanzamiento; la cobertura de impago de luz, agua y teléfono; la limpieza del piso tras la salida del inquilino; la posibilidad de comparar el estado del inmueble antes y después para valorar el retorno de la fianza; el certificado energético; y asistencia urgente de fontanería, electricista y cerrajería. Además, se hace un estudio de solvencia y viabilidad económica del inquilino, que no puede destinar más del 45% de sus ingresos al alquiler.

Pero es el cobro de las rentas la garantía más golosa. "La aseguradora paga al arrendador todas las rentas impagadas a partir del segundo mes (el primer mes es de franquicia y se suple con la fianza) y hasta el momento de la recuperación del inmueble. Como límite tendremos el número de mensualidades contratadas", dice el abogado Fernández-Fígares. El periodo de cobertura más habitual son 12 meses, aunque hay compañías que ofrecen seis, nueve, 15 y 18 meses. En cambio, un aval bancario garantiza únicamente el importe que se haya depositado en él, de cuatro a seis meses generalmente.

Aunque la mayoría de los propietarios contrata el seguro por miedo al impago, la garantía que mayor uso e importancia tiene es la defensa jurídica. Para que la maquinaria empiece a funcionar el casero debe notificar el primer impago a la aseguradora antes de los 45 días, es decir, antes del día 20 del mes siguiente. Entonces, se efectúa una primera reclamación al inquilino para evitar la vía judicial. Si tras 10 días persiste la deuda, se presenta una demanda en el juzgado.

La aseguradora se encarga de interponer la demanda judicial de desahucio. En ese instante, la compañía adelanta al propietario las cantidades impagadas hasta entonces, contabilizando el mes de franquicia que suple con la fianza, y posteriormente, hasta la fecha del desahucio, se le irán facilitando las mensualidades que está dejando de ingresar.

Una vez recuperado el piso, toca hacer recuento de siniestros, ya que también se hacen cargo de los posibles daños vandálicos que haya sufrido la vivienda.

El seguro básico para una cobertura de impago de 12 meses, la más contratada, tiene una tarifa de entre el 4% y el 4,5% de la renta anual, algo menos de dos semanas de alquiler. Si se contratan garantías adicionales sube al 6,5%. El precio de un aval suele estar en los 720 euros el primer año y 480 después.

Fuente: http://economia.elpais.com/economia/2016/11/18/actualidad/1479463459_639855.html

Jueves, 12 Enero 2017 11:35